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村集体出租房屋的财税处理

2020-01-15 09:52:51       来源:农村财务会计-中国农村网    作者:俞继东

  一、村集体出租房屋需缴纳的税种

  (一)增值税。村集体或者农村经济合作社作为非企业单位,如果不经常提供应税服务,可选择按照小规模纳税人方法纳税;如果经常提供应税服务且达到一般纳税人的认定标准,即年应征增值税服务销售额超过500万元,则需登记为一般纳税人,按照一般纳税人进行纳税申报。

  村集体的房屋租赁业务属于不动产经营性租赁业务,若选择按照增值税小规模纳税人的方法纳税,则按照5%的征收率缴纳。如果村集体按一般纳税人的方法纳税,则需区分所出租房屋的取得时间:1. 所出租的房屋建筑物是在2016年4月30日之前建造的,则可以选择简易计税方法,即按照5%的征收率计算应纳的增值税税额;2. 所出租的房屋建筑物是在2016年5月1日之后建造的,则需按照一般计税方法计税,即按照9%的税率计算应纳的增值税税额。

  (二)城市维护建设税、教育费附加。按城建税税率为5%、教育费附加按3%征收。

  (三)印花税。房屋租赁合同属于财产租赁合同,按照租金收入的0.1%缴纳印花税。

  (四)房产税。依据房产租金收入(不含增值税)计税,税率为12%。如果村集体按市场价格向个人出租用于居住的住房,则可以享受减按4%的税率征收房产税的税收优惠政策。

  二、案例及分析

  (一)甲村集体(小规模纳税人)于2018年8月出租其在2010年建造的房屋,取得含税租金收入52.5万元。

  1. 收到款项的会计分录:

  借:银行存款525 000

  贷:经营收入500 000

  应交税费-应交增值税

  (销项税额) 25 000

  2. 缴纳的城市维护建设税、教育费附加的会计分录:

  借:税金及附加 2 000

  贷:应交税费

  —应交城市维护建设税

  1 250

  —教育费附加750

  3. 应缴房产税为50×12%=6万元,会计分录为:

  借:税金及附加60 000

  贷:应交税费

  —应交房产税60 000

  (二)乙村集体(一般纳税人)于2019年9月出租其当月购买的房屋,该房屋入账价值为500万元,进项税额45万元;取得含税租金收入为54.5万元。

  1. 购入房产时的会计分录:

  借:固定资产5 000 000

  应交税费—应交增值税

  (进项税额)450 000

  贷:银行存款5 450 000

  2. 收到款项的会计分录:

  借:银行存款 545 000

  贷:经营收入 500 000

  应交税费-应交增值税

  (销项税额) 45 000

  3. 应缴房产税的会计分录:

  借:税金及附加 60 000

  贷:应交税费-应交房产税

  60 000

  (作者单位:江苏省扬州兴瑞税务师事务所)

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